Sveobuhvatna stručnost u oblasti nekretnina u Srbiji podrazumeva dubinsko poznavanje dva ključna, strogo regulisana stuba: pravnog okvira za promet nepokretnosti i uslova za rad agencija za nekretnine. Ove oblasti su međusobno povezane i određuju sigurnost svakog pravnog posla.

1. Pravni okvir prometa nepokretnosti

Osnovni zakoni koji regulišu ovu oblast su Zakon o prometu nepokretnosti i Zakon o obligacionim odnosima. Njihove najvažnije odredbe su:

• Obavezna forma ugovora: Ugovor o prometu nepokretnosti mora biti zaključen u formi javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave. Ovo je stroži uslov od obične overe potpisa i ključan je za pravnu sigurnost.
• Nadležnost notara: Za sastavljanje i overu ugovora isključivo je nadležan javni beležnik na čijem se području nalazi nepokretnost.
• Pravne posledice: Ugovor koji nije zaključen na ovaj način nema pravno dejstvo.
• Usklađenost sa Zakonom o obligacionim odnosima: Zakon o obligacionim odnosima eksplicitno upućuje na obaveznu formu propisanu posebnim zakonom, čime je rešen svaki mogući sukob propisa i potvrđena je neophodnost solemnizacije.

Obaveze i zaštitne uloge notara:

• Provera legalnosti objekta: Notar je dužan da proveri da li je za predmet ugovora izdata upotrebna dozvola ili da li je u toku legalizacija. O tome mora da upozori ugovornike, a ako se oni protive da se to upozorenje unese u dokument, notar odobije da preduzme radnju.
• Provera prethodnih ugovora: Notar vrši uvid u posebnu evidenciju i, ako utvrdi da je prodavac već prodao istu nepokretnost, dužan je da upozori ugovornike, a ako se protive, odbija da potvrdi ugovor.
• Dostavljanje prepisa: Notar je dužan da overen prepis ugovora dostavi nadležnom sudu i poreskoj upravi (u roku od 10 dana)

Reklama

2. Agencije za nekretnine i posredovanje

Rad agencija reguliše Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti. Uslovi za legalno poslovanje su strogi i podrazumevaju:

• Upis u Registar posrednika: Svaka agencija mora biti upisana u registar koji vodi nadležno ministarstvo. Ovaj registar je javno dostupan.
• Stručni ispit: Najmanje jedno lice u agenciji mora imati položen stručni ispit za posrednika.
• Profesionalno osiguranje: Obavezno je osiguranje od profesionalne odgovornosti (minimum 15.000 evra po štetnom događaju, 45.000 evra godišnje), što štiti klijente od potencijalne štete usled greške posrednika.
• Poslovni prostor: Agencija mora imati odgovarajući, tehnički ispravan prostor, odvojen od stambenog.
• Ugovor o posredovanju: Posredovanje se zasniva na pisanom ugovoru sa klijentom, a provizija se ne može naplatiti unapred, već tek po realizaciji posla.

3. Normativni standardi i bezbednost

• Sprečavanje pranja novca: Izmene zakona uvedene su, između ostalog, da bi se ispunile međunarodne preporuke (FATF) i sprečilo da osuđivana lica kontrolišu agencije za nekretnine.
• Standard usluga: U Srbiji je usvojen i standard SRPS EN 15733:2017 koji definiše zahteve za pružanje usluga agenata za nekretnine, usklađujući ih sa evropskom praksom.
• Zaštita klijenata: Korišćenje licencirane agencije klijentima pruža sigurnost da je nekretnina proverena, da agent ima uvid u zvanične podatke (npr. katastar), da postoji osiguranje od štete i da je proces transparentan, uključujući i zaštitu od prevara i pranja novca.

Zaključak

Stručnost u oblasti nekretnina u Srbiji podrazumeva poznavanje striktnih zakonskih procedura koje garantuju pravnu sigurnost, od obavezne solemnizacije ugovora kod notara, preko obaveznog osiguranja agencija, do usklađenosti sa međunarodnim standardima u borbi protiv pranja novca.