Budućnost komercijalnih nekretnina u Srbiji oblikovaće nekoliko ključnih trendova. Dok jedni segmenti doživljavaju transformaciju i rast, drugi ulaze u fazu stabilizacije i opreznijeg razvoja.

🏗️ EXPO 2027 kao glavni pokretač

Najveći faktor koji oblikuje budućnost je priprema za specijalizovanu izložbu EXPO 2027. Ovaj događaj je katalizator za ogromne investicije koje menjaju mapu grada .

• Obim investicija: Ukupna vrednost projekata u okviru programa „Skok u budućnost – Srbija 2027“ procenjuje se na 17,8 milijardi evra . Samo izgradnja kompleksa u Surčinu vredi 1,2 milijarde evra .
• Nova infrastruktura: Gradi se potpuno novi izložbeni centar površine oko 230.000 m², koji će nakon izložbe postati novi Beogradski sajam . U okviru kompleksa se gradi i Nacionalni fudbalski stadion, stambeno naselje, hoteli i prateći sadržaji .
• Neizvestan uticaj: Ovaj razvoj nosi i pitanja. Na primer, planira se izgradnja oko 1.500 novih hotelskih soba, pa se postavlja pitanje kako će taj kapacitet biti popunjen nakon završetka izložbe .

🛍️ Maloprodaja: Uspon ritelj parkova

Tržište maloprodajnih nekretnina prolazi kroz značajnu transformaciju. Ritelj parkovi postaju dominantan format .

• Ekspanzija ritelj parkova: U 2025. godini ponuda ritelj parkova porasla je za više od 20%. Očekuje se da će 2026. godine njihova ukupna kvadratura prvi put premašiti površinu klasičnih tržnih centara. Trenutno je u izgradnji dodatnih skoro 100.000 m² ovog prostora .
• Stabilni tržni centri: Sa druge strane, veliki tržni centri beleže stabilnu posećenost i visoku popunjenost. Investitori se, međutim, fokusiraju na unapređenje sadržaja (zabava, restorani) kako bi privukli kupce, a ne na izgradnju novih velikih centara, jer se smatra da tržište, posebno u Beogradu, ne može da apsorbuje još jedan .

💼 Kancelarijski prostor: Faza stabilizacije

Tržište kancelarijskog prostora u Beogradu ulazi u fazu stabilizacije nakon godina intenzivne izgradnje .

• Manja gradnja: Od 2016. godine izgrađeno je preko 50% moderne kancelarijske ponude, ali se u 2024. i 2025. godini gradnja značajno smanjila na manje od 30.000 m² godišnje. Značajniji rast se očekuje tek od 2027. godine .
• Razlozi za usporavanje: Ovo je posledica više faktora: poskupljenja građevinskog zemljišta, rasta troškova gradnje i kamatnih stopa, ali i činjenice da je tržište dostiglo određeni balans između ponude i potražnje .
• Visoka popunjenost: Uprkos manjoj gradnji, popunjenost kvalitetnih kancelarija je i dalje veoma visoka, sa stopom slobodnog prostora ispod 2% za zgrade klase A .

🏭 Logistika i industrija: Motor rasta

Sektor logistike i industrije doživljava najveću ekspanziju i smatra se najperspektivnijim .

• Velika potražnja: Potražnja za modernim skladišnim i proizvodnim prostorima značajno nadmašuje ponudu. Stopa slobodnog prostora je ispod 2% .
• Širenje van Beograda: Iako je Beograd i dalje centar, sekundarni gradovi poput Novog Sada, Niša, Kragujevca i Jagodine postaju sve atraktivniji za logističke projekte, zahvaljujući boljoj infrastrukturnoj povezanosti .
• Rast ponude: U 2025. godini u Beogradu i okolini izgrađeno je preko 70.000 m² novog prostora, a sav je brzo popunjen .

♻️ Održivost kao standard

Održivost više nije samo trend, već postaje standard, posebno za projekte koji ciljaju međunarodne investitore i zakupce .

• ESG standardi: Iako direktna regulativa u Srbiji možda nije stroga, institucioni investitori i banke iz Evropske unije zahtevaju visoke ESG (Environmental, Social, Governance) standarde, pa se gotovo svi novi projekti tržište kao „zeleni“ sa nekom od međunarodnih sertifikacija .
• Dugoročna vrednost: Ulaganje u energetski efikasne i održive zgrade postaje ključno za dugoročnu otpornost i vrednost nekretnine .

💎 Zaključak

Budućnost komercijalnih nekretnina u Srbiji je dinamična. EXPO 2027 je glavni pokretač, ali njegov dugoročni uticaj tek treba da se vidi. Dok logistika i ritelj parkovi beleže snažan rast, a kancelarije ulaze u fazu stabilizacije, održivost postaje ključni faktor za sve učesnike na tržištu.to take shape.