Razumevanje propisa o nekretninama u Srbiji podrazumeva poznavanje nekoliko ključnih oblasti: kako se zaključuje kupoprodajni ugovor, koja su ograničenja u plaćanju, kao i novi zakon koji omogućava upisivanje ranije nelegalno izgrađenih objekata.

📜 Promet nepokretnosti: Ugovor i plaćanje

Kupoprodaja nekretnina u Srbiji regulisana je zakonom i podrazumeva jasno definisane korake i obaveze.

• Forma ugovora je strogo propisana: Ugovor o prometu nepokretnosti mora biti zaključen u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave. Ugovor koji nije overen na ovaj način nema pravno dejstvo . Za ovaj posao isključivo je nadležan javni beležnik na čijem području se nepokretnost nalazi .
• Zaštita kupca: Javni beležnik je dužan da pre overe proveri da li je za objekat izdata upotrebna dozvola ili je u toku legalizacija. Ako nije, mora da upozori ugovorne strane. Takođe, proverava da li je ista nepokretnost već prodata, kako bi sprečio potencijalne prevare .
• Ograničenja u plaćanju gotovinom: Prema Zakonu o sprečavanju pranja novca, nije dozvoljeno primanje gotovine u iznosu od 10.000 evra ili više (u dinarskoj protivvrednosti) za kupoprodaju nepokretnosti. Ovaj iznos se mora uplatiti na račun . Takođe, naplata za prodaju nepokretnosti ne može se vršiti u efektivnom stranom novcu . Transakcije gotovinom u iznosu od 15.000 evra ili više podležu obavezi prijavljivanja Upravi za sprečavanje pranja novca .

🏠 Novi Zakon o evidentiranju i upisu prava na nepokretnostima

Ovo je trenutno jedan od najznačajnijih propisa, poznat i kao zakon „Svoji na svome“. Njegov cilj je da sistematski reši višedecenijski problem velikog broja nelegalno izgrađenih i neuknjiženih objekata .

Ključne karakteristike zakona:

Aspekt	Detalji
Cilj	Upisivanje objekata na stvarne vlasnike uz pojednostavljenu proceduru .
Prijava	Isključivo onlajn, preko digitalne platforme .
Rok za prijavu	Počela 8. decembra 2025. i traje 60 dana .
Potrebna dokumentacija	JMBG, broj parcele ili adresa, podaci o objektu, fotografije, dokaz o pravu na zemljištu/objektu (npr. ugovor, rešenje o ostavini) i izjava o tačnosti podataka .
Visina naknade	Zavisi od veličine opštine: do 100€ (do 50.000 st.), 100-300€ (50.000-100.000 st.), 100-500€ (preko 100.000 st.), 100-1000€ (Beograd) . Pomoćni i ekonomski objekti do 500m² su oslobođeni naknade .
Oslobođeni plaćanja	Primaoci socijalne pomoći, osobe sa invaliditetom, borci, samohrani roditelji i porodice sa troje i više dece .
Izuzeci	Pravo na upis nemaju objekti izgrađeni u zaštićenim zonama (priroda, kultura, vodni i pružni pojasevi) ili na tuđem privatnom zemljištu .

🌱 Zelena gradnja i nove obaveze

Usklađivanje sa savremenim standardima donosi i nove propise u oblasti gradnje.

• Energetski pasoš postaje obavezan: Predviđeno je da će biti neophodan za prodaju stana. Za postojeće (stare) zgrade predviđeni su prelazni rokovi za pribavljanje pasoša: 10 godina za stambene zgrade .
• Podsticaji za ekološku gradnju: Investitori koji grade po principima zelene gradnje, u skladu sa evropskim i svetskim standardima, plaćaće 10% nižu naknadu za građevinsko zemljište .

💎 Zaključak

Regulativa u Srbiji prolazi kroz značajne promene, sa ciljem da se poveća pravna sigurnost (kroz strožu kontrolu ugovora), uvede red u katastar (kroz novi zakon o legalizaciji) i podstakne održiva gradnja.